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　　法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。这类房屋因在交易过程中容易引起纠纷或存在腾退困难等情况，往往在成交价格上会略低于同户型二手房。

　　近日，有多位消费者反映，他们委托中介公司参与法拍房竞拍leyu乐鱼综合，本以为能够捡漏，却发现不仅没能低价成交，反而还被中介收取了上万元的所谓“调查费”。一些中介利用“低价、优质、稀缺”等话术，给消费者制造购买紧迫感，如果拍卖没有成功，中介前期收取的费用也难以退还。“法拍房中介”由谁来约束？此类问题该如何避免？

　　短视频账号“南充一拍即诚商务信息咨询有限公司”的页面上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客户以低于市场价20%到30%的价格竞拍成功的内容。

　　2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了这家公司的短视频，动了购买一套法拍房的念头：“视频强调他们是专业做法拍房的，而且做了很久了。只需要加两次钱，最多每次不超过1万块，保证拍成功，捡漏十几万。或者这个房子本来值50万，可能30万就拍到了。”

　　“低价稀缺、志在必得、省心省力”的话术，让李先生动了心。中介反复强调拍卖前，需要先交两万块钱。

　　李先生说：“看了房子我们觉得挺满意，中介就让交钱，并承诺包拍成功。但是合同上只写了包过户、包入住、包腾房。如果拍成功，没有成功入住，以房价的1.2倍回购。合同上还写了个‘调查服务费’，先交钱再给我们签合同，拍成功了，再交佣金1万块，然后就可以来拿房产证、拿钥匙。”

　　李先生提供的合同显示，法拍房中介需要在拍卖前提供一份关于房屋的《调查报告》，并提供辅助竞拍的服务。但看到调查报告后，李先生意识到，法拍房中介似乎没那么靠谱。

　　据了解，这份《调查报告》第一部分是物业信息及配套，还有房屋的使用状况等，信息与法院公开的法拍房信息相差不大。中介还称有一个“辅助拍”，就是用自己的手机在淘宝上拍。

　　最终，中介口中30万出头就可以拿下的房子，被加价到了39万，李先生放弃竞拍。他算了一笔账，按最终成交价再加上各种费用，这套法拍房不低于同户型的二手房价格。房子没拍到，之前交的两万元“调查费”也打了水漂。

　　在李先生给记者提供的双方合同中，有这样的约定：“合同期限内，拟竞拍标的《尽职调查报告》向甲方出具后，视为乙方竞拍前期竞买辅助服务履行完毕，前期拍卖标的‘调查费’不予退还”。

　　李先生拍完的当天下午就去派出所报案，派出所表示，类似这样的报案也有很多，这属于合同纠纷，要走法律途径要回来。李先生说：“法院告诉我要先调解，调解不了再起诉。我去找中介，他们告诉我，‘就是打官司也打不赢我们，因为是你自己签了合同的’。”

　　记者通过网络查询发现，有类似经历的消费者不在少数。陆女士的父母前两年也因为相信法拍房中介，损失了两万元“调查费”。

　　陆女士：“当时，我父母是在老家，在网上看的房子，然后中介就直接打电话联系他们，说得天花乱坠。结果发现价格已经超过预算，后面就没有拍，交了2万块钱的‘调查费’，也是相当于没有了。”

　　2023年7月，吴先生在朋友圈看到有中介发了有关法拍房的信息，他支付了六万元“调查费”。实际上，从看房开始，就暴露出了漏洞。

　　吴先生说：“他请我看的，并不是拍卖的那间房，是跟他同户型同小区的其他房。这家所谓的中介伪装成客户，打电话给附近的链家，请链家的业务员找类似的房子带我去看。看完之后回来说，只要签给他们公司，就能用底价拿到房子。等交完费签了合同，他就叫让我去报名，在阿里司法拍卖拍，这已经摆明告诉我已经被骗了。”

　　吴先生说，他所在的维权群里有30多位消费者，尽管大家是与不同中介签订的合同，但梳理发现，这些“法拍房中介”前期向客户推销时有固定的话术。

　　“先说现在很多房子在拍卖；依据我们的经验，在这一带，这种类型的房子二十几万就能拿下来了；然后他就告诉你，基本上价格不会有什么变化的，你只要跟我们签约，我们就能帮你服务leyu乐鱼官网、帮你拿到。”

　　交了钱，消费者自己在网上竞拍，拍成功了还需另给中介一笔佣金；没有拿到房，中介也可以赚一笔“调查费”。吴先生说，这是他“买”到的教训，“合同里面最后一页甚至在合同的其他页都会有一个小提示‘销售人员私下承诺无效，一律以本合同为主’。他的合同几乎都是约定仲裁，你就算起诉到法院，法院也会退回来，有的还约定广西北海仲裁庭，让你几乎都不会去告他。我们群里也有蛮多人去仲裁的，仲裁几乎都是输了。”

　　记者梳理法拍房销售的相关规定发现，除特殊情况，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，符合国家规定购房条件的竞买人，就可以在网络平台参加拍卖。也就说，“法拍房中介”在竞拍成功前的作用微乎其微。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，法拍房作为一种进入司法拍卖过程的特殊二手房源，消费者对其买卖过程不够了解，使得部分不良中介以“低价成交”诱导，损失了“调查费”。

　　中国法学会消费者权益保研究会副秘书长陈音江表示，即使合同上约定了调查费不退，服务过程中，对方有没有把信息及风险真实全面地告知消费者，仍是维权的关键。

　　李先生正在等待法院调解的结果。吴先生也正在准备证据材料，打算将中介公司诉至法院。严跃进认为，随着法拍房市场的活跃，应进一步完善对其交易过程的监管。

　　“司法拍卖房，其实很少被纳入二手房领域，司法拍卖房到底谁来管？是法院还是房地产中介行业的一些部门来管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘调查费’，在传统房屋交易里面是没有这项费用的，一些中介公司自己创造出来这样一种费用，应该怎么看待？规范也不多。所以，接下来还是要把它纳入一个体系里，让整个法拍房的交易在公开透明规范的环境下操作。”严跃进说。